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養老地產盈利模式還在摸索 賺錢還是靠賣房子
2015-04-16 06:43:06   來源:法治周末   評論:0 點擊:

尷尬的養老地產業  總的來說,現在養老地產還不成熟,還有5年至10年的培育期。盡管試水者眾多,我國仍沒有公認的養老地產的典型成功樣本。現...

尷尬的養老地產業

  總的來說,現在養老地產還不成熟,還有5年至10年的培育期。盡管試水者眾多,我國仍沒有公認的養老地產的“典型成功樣本”。現在大家都還在摸索商業模式

  法治周末記者 汲東野

  養老地產被譽為地產界的“朝陽行業”,前景被普遍看好。

  據不完全統計,目前已有80多家品牌房地產開發企業、10余家保險企業和大量的外資投資企業布局中國養老地產市場,投資總額超3000億元。

  據中國社科院老年研究所測算,目前中國養老市場規模約為4萬億元,到2030年則有望增加至13萬億元。全球房地產服務機構高力國際近日發布報告稱,中國的養老地產市場,正成為私營房地產發展商及投資者的潛在開發領域。

  商業模式還在摸索

  然而,目前為止,盡管試水者眾多,我國仍沒有公認的養老地產的“典型成功樣本”。

  不過,也不乏有試水者各自探索盈利模式,例如綠城的“學院式養老”、保利的“三位一體”養老模式、萬科的“鄰里式養老”、親和源的“社區化養老”等。

  明源地產研究院評論認為,養老地產盈利模式尚處在探索階段到明朗階段,雖然距盈利模式成熟尚有距離,但在2015年,將會有更多企業對養老地產盈利模式有更新、更深入的探索,多元化盈利模式和盈利模式的創新將是今年的主旋律。

  位于陜西西安的榮華控股企業集團是進軍養老地產市場中的一員,他們開發的西北首家會員制養老社區,采用了“居家+機構”的新型養老模式。

  榮華控股營銷策劃部副總監舒利在接受媒體采訪時曾說,在榮華集團的企業理念里,我們打造的不單單是養老地產,不是簡單地建一棟房子,而是打造一種服務產業。

  綠城集團從2007年就開始了對養老地產的專題研究,早在幾年前,綠城就已確定養老地產業務的重點不是地產開發,而是養老服務,綠城需要從開發商轉向服務提供商。

  當然,養老地產領域仍有一些以做地產開發為主的試水者。

  舒利認為,自2010年起,就有不少國企、民企、外國企業等進入中國的養老地產。但在很長一段時間里,大家都認為養老地產,就是找一個山清水秀的地方蓋幾棟漂亮的房子,最多配備一些適老化設施即可,基本上是概念大于實際意義中的產品。

  事實上,很多陸續進入養老地產領域想要分蛋糕的企業仍抱著“建房子賣房子”的想法。

  北京一家房地產企業負責人于華(化名)告訴法治周末記者,他也正籌劃在北京郊區做一個養老地產項目。

  “這是一個長期的投資,我打算先建一批養老地產,比如老年公寓,用醫養結合的模式,引進國外的養老醫院。同時,再結合文化項目、旅游地產、休閑度假為一體,做綜合開發,項目主要針對的是能完全自理或半自理的老人。”于華說。

  “不過,總的來說,現在養老地產還不成熟,還有5年至10年的培育期。現在大家都還在摸索商業模式。”

  賺錢還是靠賣房子

  于華很看好養老地產的前景。“能賺到錢。當然,做面向普通人的基礎養老是很難賺錢的,但是做面向高端消費人群的醫養結合的養老,就可以賺錢了。不過,賺錢還是主要靠賣房子。”于華分析說。

  這不僅讓人想起十余年前北京順義區的北京太陽城國際老年公寓(即太陽城),太陽城是當時國內最早的專門面向老年人的房地產項目,它的入住率可以達到100%。

  有媒體調查,現在,太陽城已經成了名副其實的老年社區,房價也漲了3倍。小區的老人們對小區的評價還是很一致:“起碼小區內有食堂,一天人均飯錢也不過20元。此外,就是小區有醫院、有急救車,急救效率高。”

  但是,據媒體調查,小區針對老年人的服務水平和服務內容卻與剛入住時相去甚遠。同時,隨著房價物價的上漲,相應的養老成本,包括護工費等也都在水漲船高。

  這不禁讓人思考,“養老地產”究竟是在“賣房子”還是“賣服務”,怎樣處理賣房子、賣服務與盈利之間的關系。

  據了解,目前,為了快速回籠資金、實現盈利,養老項目的投資人可謂“花樣百出”。除會員卡制、保證金制、直接租住制外,還有“打擦邊球”的“賣房制”。

  “花樣各式”的養老地產服務項目,暴露出養老地產業的一個尷尬現實,與表面熱鬧的養老投資相比,真正能提供專業養老服務的機構其實并不算多。

  養老地產土地政策落地

  “養老地產的真正盈利點主要在于賣房子,其他養老服務的部分運行起來,肯定是賺不了多少錢的。養老服務部分相當于做國家福利,做養老事業了。并且,如果這個項目能做,財務費用也會比較高,投資回報率會比較低,前期的收益不會太好。”于華說。

  有專家總結,中國養老地產仍然面臨諸多挑戰,其中就包括:缺乏能夠準確傳達中央精神的可操作性配套政策;尚未有可被消費者和監管機構同時接受的成熟盈利模式;缺少可提供持續資金支持的多樣化融資渠道等。

  于華也估計到做養老地產可能會面臨的困境,但是,他認為,“因為企業發展要看遠景,要做國家政策所鼓勵支持的,所以我還是想早些嘗試”。

  然而,“養老地產項目從來都不是先規劃、找個山清水秀的地方,而應該是先有需求、有市場,再去拿地。做養老,一定要擺脫傳統地產思維。”全聯房地產商會創會會長聶梅生在接受媒體采訪時說。

  盡管養老地產屢遭質疑,盈利困難重重,但仍無法阻擋洶涌而來的老齡人群,無法阻擋市場對于養老地產的熱情。

  2014年,國土資源部發布《養老服務設施用地指導意見》,規定對于營利性養老服務設施用地,應當以租賃、出讓等有償方式供應,原則上以租賃方式為主,出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。

  明源地產研究院評論認為,這意味著建設性養老用地有了國家規范;出讓或租賃建設用地使用權可以抵押獲取資金,拓展融資渠道,減緩資金壓力。這個關于養老地產的土地政策的落地,標志著養老地產享受國家優惠政策的開端,接下來可能專門針對養老地產的稅費、津補貼等的政策也會陸續出臺。

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